直擊《民法典》中關(guān)于物權(quán)規(guī)范及物業(yè)管理的新變化

　　2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱《民法典》)，自2021年1月1日起施行。

　　民法典之于一個(gè)國(guó)家，不僅僅是權(quán)利的宣言，更是民事活動(dòng)的基本遵循和根本依靠，意義重大，影響深遠(yuǎn)。征諸人類文明的發(fā)展歷程，編纂法典是具有標(biāo)志意義的法治建設(shè)工程，是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)民族走向繁榮強(qiáng)盛的象征和標(biāo)志。盡管它有這么多的重要意義，但民法典并不是一個(gè)全新出臺(tái)的民事法典，也不是簡(jiǎn)單的法條匯編，而是對(duì)現(xiàn)行的民事法律進(jìn)行修改完善，對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題出臺(tái)有針對(duì)性的新規(guī)定。

　　回顧物業(yè)管理行業(yè)數(shù)十年的“立法”之路，到今天為止都沒(méi)有形成緊跟時(shí)代的、系統(tǒng)的權(quán)威的法律法規(guī)框架。而民法典的出現(xiàn)，打破了這一現(xiàn)狀，并以更加權(quán)威、更加系統(tǒng)的法律體系取代原有的法律法規(guī)。那么，相較于現(xiàn)行民法，民法典做了哪些調(diào)整和修改呢，對(duì)物權(quán)規(guī)范及物業(yè)管理又將產(chǎn)生哪些影響呢?

　　變化一：住宅70年土地使用權(quán)到期怎么辦?

　　《民法典》在物權(quán)編第359條對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限作了規(guī)定，我們住房的土地使用權(quán)是70年，到期將自動(dòng)的續(xù)期，但是續(xù)期的時(shí)候可能是要交費(fèi)的，至于這個(gè)交費(fèi)是按照什么標(biāo)準(zhǔn)交，屆時(shí)會(huì)不會(huì)進(jìn)行減免?將依照法律行政法規(guī)的規(guī)定另行出臺(tái)政策。

　　變化二：房屋設(shè)定抵押權(quán)，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要抵押權(quán)人同意嗎?

　　《民法典》在物權(quán)編第406條做了重要變動(dòng)，根據(jù)其規(guī)定房子在設(shè)定抵押期間，抵押人仍可以轉(zhuǎn)讓房子，并且不需要經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意，但是需要及時(shí)通知抵押權(quán)人。若抵押權(quán)人有證據(jù)能夠表明未來(lái)債權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)難以被償還的情況下，可以要求抵押人在轉(zhuǎn)讓房子以后，把轉(zhuǎn)讓的錢優(yōu)先清償債務(wù)。

　　變化三：出租人和承租人是否優(yōu)先享有房產(chǎn)買賣優(yōu)先權(quán)?

　　《民法典》726條規(guī)定，在房屋出租人出賣房屋時(shí)需先通知承租人，承租人有15天的優(yōu)先于其他人購(gòu)買房屋權(quán)的考慮期，若是承租人沒(méi)有明確表示購(gòu)買，那么承租人就放棄了這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房屋出租人就可以出賣房屋了。在此基礎(chǔ)上，增加了兩個(gè)例外情況，一種例外是如果原來(lái)房屋有共有人的話，出租人可以直接賣給共有人，不需要征求承租人意見。第二種例外就是出租人把房子賣給近親屬親戚之類，此時(shí)出租人也不需要給承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　變化四：房屋買賣租賃能否避開中介交費(fèi)?

　　《民法典》第965條規(guī)定，委托人想出售、出租房屋，委托了中介機(jī)構(gòu)，利用他們提供的信息源，認(rèn)識(shí)了買家、賣家或承租人，繞開中介訂立了合同成交的，還是需要付中介費(fèi)。

　　變化五：降低業(yè)主共同管理事項(xiàng)與表決比例

　　《民法典》第277條規(guī)定，明確地方政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。《民法典》第278條規(guī)定，適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金需要兩個(gè)“四分之三”，而使用僅需要“雙過(guò)半”。所謂兩個(gè)“四分之三”是指經(jīng)參與表決專有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，“雙過(guò)半”是指經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！睹穹ǖ洹返?81條規(guī)定增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序。

　　變化六：小區(qū)電梯廣告、外墻廣告收入歸業(yè)主共有

　　《民法典》第282條明確了公共部位扣除合理成本產(chǎn)生的收入歸業(yè)主共有。

　　變化七：新增物業(yè)服務(wù)合同

　　《民法典》合同編新增了物業(yè)服務(wù)合同專章，合同是雙方當(dāng)事人主張權(quán)利履行義務(wù)的基礎(chǔ)，在為發(fā)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛時(shí)為其提供法律依據(jù)?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規(guī)定，物業(yè)公司不能采取停止供水供電、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

　　變化八：高空拋物墜物造成損害的，物業(yè)公司有安保義務(wù)，否則承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

　　《民法典》第1254條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)于建筑物中拋擲物品或者建筑物掉落物品，造成他人損害這類情況的發(fā)生，有采取必要的安全保障措施的義務(wù)，物業(yè)公司如果沒(méi)有采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。

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