一大波很實用的物業(yè)服務權責劃分常識問答
我們常常可以看到這樣的現(xiàn)象：一些業(yè)主因為對小區(qū)的物業(yè)服務不滿意而拒絕交納物業(yè)費，他們拒交費用的理由也是多種多樣的，有的因為小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、有的因為公共設施受損沒人維修、有的因為家里失竊、還有的則是因為房屋漏水等等，因為物業(yè)服務企業(yè)未能解決這些問題所以拒交物業(yè)費。這部分業(yè)主大多認為：“我不管是誰的責任，我交了物業(yè)費，有事就應該找物業(yè)服務企業(yè)，他們解決不了就不交物業(yè)費。”這種想法無視法律和契約，隨意放大了物業(yè)服務企業(yè)的責任和權利，帶有強烈的個人情緒，是不理性不科學的。那么，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的糾紛與矛盾，物業(yè)服務企業(yè)究竟是否應該承擔責任?首先應弄明白糾紛矛盾的發(fā)生與物業(yè)服務之間的關系，其次還應明晰物業(yè)服務的職責、義務界限等內(nèi)容，本文特整理了一些常識問答以供參考。
問：業(yè)主有權審查物業(yè)服務企業(yè)的收支嗎?
答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務資質(zhì)，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。
問：物業(yè)企業(yè)能夠?qū)I(yè)主進行各類罰款嗎?
答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業(yè)企業(yè)都不能罰款。罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執(zhí)法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業(yè)一律不得對他人進行罰款處罰。
問：業(yè)主家中被盜，物業(yè)企業(yè)是否一定要賠償?
答：要分情況討論?！段飿I(yè)管理條例》第四十七條，“物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。”但是，保安服務內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)企業(yè)收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)企業(yè)就沒有法律責任。
問：住在底層的業(yè)主需要交電梯費嗎?
答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。
一棟住宅按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產(chǎn)權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產(chǎn)權人所有而供全體產(chǎn)權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統(tǒng)屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產(chǎn)權上屬全體產(chǎn)權人所有，功能上供全體產(chǎn)權人使用，實物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權人。按照我國現(xiàn)行物業(yè)管理的有關政策規(guī)定，住宅專有部分由產(chǎn)權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權人分攤。自然，電梯運行維護費用也應由全體產(chǎn)權人分攤。
問：物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎?
答：一般情況下，如果業(yè)主沒有和物業(yè)企業(yè)簽訂代收代管協(xié)議或交納保管費用，物管人員或保安并無義務代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物業(yè)人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。
問：小區(qū)的車位所有權到底屬于誰?
答：《物權法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。
“《物權法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”
問：車輛停放時，車主享有什么樣的權利?假如車輛丟失，物業(yè)服務企業(yè)應該承擔什么樣的責任?
答：車主享有車輛停放及對物業(yè)人員服務態(tài)度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)企業(yè)承擔賠償責任。如果物業(yè)企業(yè)有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關系，則物業(yè)企業(yè)有可能要承擔一定的賠償責任。
問：業(yè)主家里跑水了，物業(yè)應負什么責任?
答：物業(yè)服務企業(yè)以提供物業(yè)服務業(yè)務為宗旨。企業(yè)所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)企業(yè)違反法律及相關的契約規(guī)定造成的，物業(yè)企業(yè)應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。
問：業(yè)主委員會的成員必須是業(yè)主嗎?
答：是的。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有一定組織協(xié)調(diào)能力、能夠主動履行業(yè)主義務的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務企業(yè)有其他利害關系。
問：業(yè)主委員會可以與物業(yè)服務企業(yè)解除合同嗎?
答：業(yè)主委員會不可以擅自與物業(yè)服務企業(yè)解除合同，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)解除合同必須經(jīng)業(yè)主大會授權，即經(jīng)過全體業(yè)主過半數(shù)同意方可。
問：何時可以收取物業(yè)服務費用?
答：房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔;房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。
房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起止日期自建設單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計算。建設單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務費。任何人不得以房屋空置、沒有住等理由拒交物業(yè)費。
問：不交物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)有權停水停電嗎?
答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)服務合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)，兩者處于不同的法律關系中。
停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)企業(yè)不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業(yè)服務合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)企業(yè)可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據(jù)合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則為無效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)企業(yè)的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)企業(yè)擅自停水停電給供水、供電公司造成損失的，供水供電公司也可以向物業(yè)企業(yè)索賠。
問：房屋有質(zhì)量問題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?
答：在物業(yè)服務法律關系中，業(yè)主應該向物業(yè)企業(yè)給付物業(yè)費，業(yè)主是債務人，物業(yè)企業(yè)是債權人;而在房屋買賣關系中，業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人。業(yè)主不能要求物業(yè)企業(yè)為開發(fā)商前期的建設質(zhì)量等問題負責，因此不能以物業(yè)費來抵銷前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)企業(yè)給付物業(yè)費。
至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。
問：交房后一直未裝修，是否應交納物業(yè)費?
答：在物業(yè)企業(yè)書面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應當交納物業(yè)費。
最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋，《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”
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