業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)（最新法條解讀）

　　日常生活中，買(mǎi)完房屋后，總免不了和小區(qū)物業(yè)打交道，業(yè)主與物業(yè)公司之間因各種問(wèn)題產(chǎn)生糾紛矛盾的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如：車輛停在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主以物業(yè)管理不善為由拒交物業(yè)費(fèi);有些業(yè)主認(rèn)為自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等質(zhì)量問(wèn)題，長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)。

　　那么，業(yè)主能不能拒交物業(yè)費(fèi)呢?

　　看完下面幾個(gè)案例

　　你就知道了

　　情況一

　　關(guān)鍵詞：鄰居違章搭建、整改通知

　　【案例】

　　某物業(yè)公司從2016年開(kāi)始負(fù)責(zé)某市某小區(qū)的物業(yè)管理。其間，業(yè)主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾，遂向物業(yè)反映。物業(yè)公司發(fā)出整改通知書(shū)并上報(bào)有關(guān)部門(mén)，但事情并未得到解決。王某認(rèn)為物業(yè)公司未盡管理之責(zé)，故而拒交物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司訴至法院，要求王某支付物業(yè)管理費(fèi)。

　　王某認(rèn)為，物業(yè)公司有責(zé)任維護(hù)小區(qū)秩序，對(duì)于違章搭建的事情，物業(yè)可以強(qiáng)制拆除，但是事情一直沒(méi)有解決。物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理義務(wù)，故不同意支付物業(yè)費(fèi)。

　　物業(yè)公司認(rèn)為，在接到王某反映后，公司一方面向違章搭建的業(yè)主發(fā)出整改通知書(shū)，一方面向所在居委會(huì)、房管局、拆違辦等政府部門(mén)溝通，請(qǐng)求解決此事。公司已經(jīng)發(fā)出整改通知書(shū)并上報(bào)有關(guān)部門(mén)，盡到了管理義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)用。

　　以案說(shuō)法

　　按照誠(chéng)實(shí)信用、等價(jià)有償原則，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)公司繳納管理費(fèi)。業(yè)主違章搭建，改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務(wù)管理上的瑕疵。收到投訴后，物業(yè)公司已采取了積極措施，向違章搭建業(yè)主發(fā)出整改通知書(shū)。在勸阻無(wú)效的情況下，又向有關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行了反映，證明其已經(jīng)盡到了相應(yīng)的通知、報(bào)告義務(wù)，且物業(yè)公司并沒(méi)有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。

　　在法院主持下，王某當(dāng)場(chǎng)付清了欠繳的物業(yè)費(fèi)。

　　情況二

　　關(guān)鍵詞：車輛被盜

　　【案例】

　　2017年9月，張某放在小區(qū)的電動(dòng)車被盜丟失，張某認(rèn)為其電動(dòng)車被盜是由于小區(qū)物業(yè)管理公司疏于管理的責(zé)任，遂向物業(yè)公司索賠，遭到物業(yè)公司拒絕。

　　隨后，張某又要求以兩年的物業(yè)管理費(fèi)折抵賠償款，物業(yè)公司一直未作答復(fù)。故張某從2018年1月1日起至2019年12月30日期間，沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司將張某訴至法院。

　　由于張某不能證明其電動(dòng)車被盜是由于物業(yè)公司未履行約定義務(wù)導(dǎo)致的，故張某以此為由不交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。

　　以案說(shuō)法

　　業(yè)主以“物品被盜”作為物業(yè)公司違約的事實(shí)，這種違約不足以構(gòu)成根本性違約、從而完全免除業(yè)主交費(fèi)義務(wù)。因此，車輛被盜不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。

　　情況三

　　關(guān)鍵詞：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題

　　房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主應(yīng)向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，以此為由拒絕向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)用的，法院不予支持。

　　開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，并非物業(yè)公司責(zé)任。雖然有些開(kāi)發(fā)商會(huì)出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》明確：“住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來(lái)信來(lái)訪、投訴，由本公司委托某某物業(yè)負(fù)責(zé)處理”。但開(kāi)發(fā)商僅僅委托物業(yè)公司處理來(lái)信來(lái)訪、投訴，并未將房屋質(zhì)量維修義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有法律依據(jù)。

　　情況四

　　關(guān)鍵詞：業(yè)主未簽訂物業(yè)合同

　　在物業(yè)管理服務(wù)中，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同對(duì)該小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，故對(duì)業(yè)主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業(yè)公司按約履行管理和服務(wù)義務(wù)，業(yè)主理應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)，而其以自己未與物業(yè)公司簽訂合同為由拒交物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。

　　■ 民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)明確規(guī)定：

　　法條鏈接：《民法典》第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。

　　第九百四十四條第一款：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。